10.05.2023

Je li moj stan etažiran? 2. dio

Je li moj stan etažiran? 2. dio
Je li moj stan etažiran? 1. dio

Krenimo dalje...

II.            Povezivanje Knjige položenih ugovora i Zemljišne knjige

Takvo „dvojno“ vođenje evidencije vlasništva, u Zemljišnoj knjizi s jedne strane , a s druge strane u Knjizi položenih ugovora, bilo je problem koji je takvo „ad hoc“ rješenje prouzrokovalo.

Da bi se riješio problem spomenute dvojne evidencije vlasništva, potrebno je jednu od evidencija ukinuti, a to je Knjiga položenih ugovora koja je i tako formirana kao privremeno rješenje.

U tu svrhu, pokreću se postupci povezivanja Knjige položenih ugovora i Zemljišne knjige, cilj kojih je da se upisi iz Knjige položenih ugovora prenesu u Zemljišnu knjigu kao jedinstvenu evidenciju vlasništva nekretnina.  Kod pokretanja postupaka povezivanja valja razlikovati sljedeće situacije:
  • kada je za zgradu postavljen upravitelj nekretnina i kada nije te kada je postavljen prinudni upravitelj zgrade.
Ako zgrada ima upravitelja, tada je on temeljem Pravilnika u obvezi pokrenuti postupak povezivanja i u njemu sudjelovati u ime i za račun suvlasnika . Rok za pokretanje postupka iznosi tri godine od stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama ZVDSP-a, a koji je istekao 29. prosinca 2012.
Prije pokretanja postupka povezivanja upravitelj je bio obvezan pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika o obvezi pokretanja postupka povezivanja te o troškovima i naknadama za postupak povezivanja.

I sada se pitate je li stan koji je ranije bio upisan u Knjizi položenih ugovora, nakon što je u postupku povezivanja upisan u Zemljišnu knjigu napokon etažiran. Odgovor je – možda.

III.           Etažno vlasništvo s neodređenim omjerima

U postupku povezivanja Knjige položenih ugovora i Zemljišne knjige, jednostavnija je i brža varijanta u kojoj se upisi iz Knjige položenih ugovora, zajedno s opisima stanova kakvi su u tim ugovorima bili (uz sve potencijalne nedostatke koji su opisani) prenose u zemljišnu knjigu, pa takvi, često neprecizni, opisi stanova sada postaju opisi etažnih dijelova zgrade (to jest stanova), bez ikakve izmjere kojom bi bilo utvrđeno stvarno stanje, prvenstveno površine pojedinih stanova i zgrade u cjelini.

Budući da točne površine stanova i zgrade nisu utvrđene pa nije bilo moguće odrediti niti točne suvlasničke omjere vlasnika stanova u zgradi, uspostavljeno je etažno vlasništvo s neodređenim omjerima.

Već iz navedenog se vidi da ovo rješenje nije idealno te da ostavlja svojevrsnu nesigurnost i potrebu da se stvar riješi „do kraja“, odnosno da se stan etažira.



IV.           Etažno vlasništvo s određenim omjerima

Uspostava etažnog vlasništva s određenim omjerima na određenom stanu ono je što se kolokvijalno zove „etažiranim stanom.“

Bez obzira provodi li se taj postupak kao „kompliciranija“ varijanta u postupku povezivanja Knjige položenih ugovora i Zemljišne knjige, ili pak kao samostalni postupak uspostave etažnog vlasništva na novoizgrađenoj zgradi, postupak je u suštini isti, i sastoji se od nekoliko bitnih koraka.

Prvi je korak angažiranje ovlaštene osobe (ovlašteni geodet, arhitekt…) i izrada Plana posebnih dijelova zgrade, odnosno Etažnog elaborata za zgradu koja se namjerava etažirati. Planom posebnih dijelova grafički se prikazuju i tekstualno detaljno opisuju svi posebni dijelovi (stanovi, garaže…) i zajednički dijelovi (stubišta, kotlovnice, zajedničke prostorije…) odnosne zgrade, s točnim iskazom površina pojedinih posebnih dijelova, kao i prostorija koje ih čine.

Nakon toga, potrebno je da nadležno upravno tijelo potvrdi da Etažnim elaboratom iskazani posebni dijelovi, odnosno stanovi, mogu biti samostalne uporabne cjeline (primjerice, da svaki stan ima toalet, uzlazna vrata, pristup zajedničkim dijelovima, i slično...).

Ako upravno tijelo potvrdi da su iskazani posebni dijelovi nekretnine doista samostalne uporabne cjeline, suvlasnici nekretnine sklapaju Međuvlasnički sporazum kojim dijele pravo vlasništva nekretnine na posebne suvlasničke dijelove koji svojim omjerima odgovaraju veličini posebnih dijelova nekretnine (stanova) u odnosu na veličinu cijele zgrade.

Nakon što takav sporazum među suvlasnicima bude sklopljen, u zemljišnoj knjizi može se provesti postupak uspostave etažnog vlasništva i upis etaža (stanova) s određenim omjerima.

Tek kada je taj postupak proveden, stan je etažiran u svakom smislu te riječi.

Vlasnik tada ima upisanu točnu površinu svog stana, zna u kojem je omjeru suvlasnik zemljišta na kojem je zgrada izgrađena i zajedničkih dijelova zgrade, a svaka treća osoba može biti sigurna da je takav stan podoban za osnivanje založnog prava i daljnju prodaju, ali i dobra investicija.

I na kraju…

Nadam se da smo Vam ovim kraćim pregledom uspjeli približiti problematiku vlasništva stanova kao posebnih dijelova zgrade, a ako su neka pitanja ostala neodgovorena, Prima Nekretnine tim je tu da na njih odgovori.
Čitamo se uskoro s novim, aktualnim i zanimljivim temama iz svijeta nekretnina.

Mirela Vujić