28.04.2023

Je li moj stan etažiran?








Stanovi se kao posebni dijelovi nekretnine upisuju u Zemljišnu knjigu ili Knjigu položenih ugovora, no to ujedno ne znači da su etažirani.

„Problem“ s etažnim vlasništvom stanova posljedica je stvarnopravnog uređenja bivše države i društvenog vlasništva (u raznim njegovim modalitetima), odnosno pretvorbe društvenog u privatno vlasništvo nakon osamostaljenja Republike Hrvatske.

U bivšoj državi stanovi su se velikim dijelom dodjeljivali stanarima na uporabu, korištenje i sl. a što je bilo posljedica okolnosti da su zemljišta, a velikom većinom i zgrade na njima sagrađene bile u društvenom vlasništvu.

Kada je s osamostaljenjem Republike Hrvatske pravno uređenje promijenjeno, a društveno vlasništvo ukinuto, velik broj stanova i zgrada ostao je pravno neuređen, odnosno evidencija sada vlasnika stanova (odnosno nositelja stanarskog prava) nije postojala. Takvo nesređeno stanje predstavljalo je veliki problem za sigurnost pravnog prometa koji je trebalo žurno riješiti.

I.    Knjiga položenih ugovora

To privremeno i brzo rješenje bilo je formiranje Knjige položenih ugovora 1991. godine. Kao što i samo ime govori, u tu su se knjigu polagali ugovori iz kojih je proizlazilo vlasništvo vlasnika nad njihovim stanovima, a to su većinom ugovori o otkupu „državnih“ stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo. 

Kada bi stan bio upisan u Knjigu položenih ugovora, problem je što se tiče pravnog prometa nekretnine bio pretežno riješen. S izvatkom iz knjige položenih ugovora može se raspolagati stanom, stan se može kupiti, može se prodati, može se založiti i slično i upravo to je možda razlog zašto vlasnici čiji su posebni dijelovi nekretnine (stanovi)  bili upisani u knjigu položenih ugovora nisu pokretali daljnje postupke etažiranja zgrada.

U bivšoj državi vlasnik zemljišta i zgrada često je bio  jedan (nazovimo ga „država“), a stanovi u tim zgradama većinom nisu bili vlasništvo stanara nego su im dodjeljivani na uporabu, korištenje ili nešto slično.

Površine stanova upisanih u Knjigu položenih ugovora upisivale su se temeljem kupoprodajnih ugovora, a ne temeljem neke izmjere. Odnosno nikada nije napravljena izmjera dovršenog stana, nego se uzimala površina koja je bila zapisana u Glavnom projektu ili čak i proizvoljno, i nisu nužno odgovarale stvarnom stanju.

Tako primjerice u zgradi od pet katova, s deset potpuno jednakih stanova, devet stanova može biti upisano s površinom od 90 m2, a jedan s površinom od 80 m2, iako se radi o potpuno jednakim stanovima. 

Kako je do toga došlo? Trebalo bi malo otići u povijest i shvatiti način dodjele stanova odnosno stanarskog prava.

U bivšoj državi stanovi su nositeljima stanarskog prava dodjeljivani putem bodovnih lista. Kandidat za stan stjecao je bodove ovisno o više parametara -  broju članova kućanstva, radnom mjestu, mjestu stanovanja i slično… Ako bi kandidat skupio bodove za stan od 80 m2, a dostupan je bio samo stan od 90 m2 u zgradi koju smo spomenuli, nerijetko bi se dogodilo da „rukovodilac“ naloži da se sklopi ugovor u kojem će se navesti da se kandidatu dodjeljuje stan od 80 m2, iako stan u stvarnosti ima 90 m2. Nakon toga, kada su se za spomenutu zgradu u Knjigu položenih ugovora polagali ugovori za odnosne stanove, uz devet ugovora za stanove od 90 m2 položen je i jedan ugovor od 80 m2, i evo nam zgrade s deset jednakih stanova, od kojih je devet površine 90 m2, a jedan površine 80 m2.

Ovo samo ilustrira da je Knjiga položenih ugovora bila „ad hoc“ rješenje koje je ostvarilo svoju svrhu u jednom dijelu, no svakako ima svojih mana.

U sljedećem blogu odgovaramo Vam na pitanje iz naslova i nudimo načine rješavanja postupka etažiranja. 

Mirela Vujić