Pravilno određivanje cijene građevinskog zemljišta

 Zemljišta, gradilišta, tereni, placevi...
Različiti nazivi u raznim dijelovima Lijepe naše, ali uvijek se sve svodi na isto – građevinsko zemljište za gradnju kuće, zgrade, hale…
 

Zemlja je oduvijek bila investicija naših predaka. Tko je imao zemlju, imao je investiciju i štednju. Širenjem naselja i gradova poljoprivredna zemljišta prelazila su u građevinska i time višestruko povećavala svoju vrijednost.

Sjećam se vremena od prije samo desetak godina kada je područje gdje se danas nalazi Arena centar i naselje Lanište bilo pod poljima kukuruza. Tamo su cijene u to doba rasle strelovitom brzinom.
 

Nego, vratimo se temi iz naslova.
Naslijedili ste zemljište i prodali bi ga.
„Čuli ste“ da je susjed prodao svoje zemljište za 200,00 €/m2. Da, ali vaše je ljepše. Zelenije. Ima i voćke. Sunce cijeli dan.
Tako da vaše vrijedi bar 250,00 €/m2, ako ne i 300,00 €/m2.
To je sistem po kojem se najčešće kod nas određuje cijena zemljišta.

Međutim postoji nešto drugo što je puno značajnije za određivanje cijene zemljišta, a to je prostorni plan.
Jednostavnije rečeno, građevinsko zemljište vrijedi onoliko koliko se na njemu može graditi, odnosno toliko vrijedi investitoru u gradnji, koji će najčešće biti kupac građevinskog zemljišta. Prodavatelju je cijena i tako uvijek preniska.
Kakve su mogućnosti gradnje na određenom zemljištu određeno je prostornim planom.
U praksi to znači da dva zemljišta iste površine, ako se nalaze u različitim zonama mogu vrijediti različito, ovisno o tome koliko se na njima može graditi. Ta razlika u cijeni može biti dva, tri i više puta.

Postoji još nešto što određuje prostorni plan, a to je minimalna površina građevne čestice.

Nedavno sam kontaktirao jednu Agenciju vezano uz zemljište površine 1800 m2 u zapadnom dijelu podsljemenske zone. U tom dijelu Grada prevladava pravilo da je minimalna površina građevne čestice 800 m2.
Reklamiraju ga kao zemljište za dvije zgrade od po 400 m2.
Odlično, to je baš nešto što tražim. Nakon razgovora s agentom, uvidio sam da baš i ne zna previše o zemljištu i prostornom planu. Dao mi je podatke čestice i krenuo sam u istraživanje.
Ispostavilo se da zemljište gleda na dvije ulice i da je širine 15 m.

 Analitikom i pokušajem smještaja novih zgrada na česticu, utvrdili smo da je na česticu nemoguće smjestiti dvije zgrade. Površina čestice bi to dozvolila, ali ne dozvoljava nešto drugo. To je promet.
U našem slučaju, zbog konfiguracije terena i širine postojećih prometnica na česticu nije moguće smjestiti dvije zgrade. Time se znatno korigira i cijena konkretnog zemljišta.
Jednostavno cijena zemljišta na kojem se može izgraditi, i potencijalno prodati, zgrada površine 400 m2 ne može biti jednaka cijeni zemljišta na kojem se može izgraditi zgrada površine 800 m2.

 Veća površina zemljišta u ovom slučaju ne znači mogućnost veće izgradnje na zemljištu, ovdje eventualno može biti benefit u smislu određenih sporednih sadržaja: većeg broja parkirnih mjesta, lakšeg pristupa, većeg dvorišta i pratećih sadržaja... Ali iz perspektive investitora u gradnju, to samo znači da će se zgrada izgrađena na takvom zemljištu eventualno lakše prodati jer ima sporedne sadržaje koje možda neka druga zgrada nema, no ne znači da će moći izgraditi i prodati veću zgradu, odnosno veću stambenu površinu, što je u krajnjoj liniji ključan podatak koji određuje vrijednost zemljišta iz perspektive investitora.

 Dakle, razlika u površini dva zemljišta ne znači nužno i jednaku razliku u kupoprodajnoj cijeni ista dva zemljišta, a po tome se prodaja zemljišta, a posebice u pogledu određivanja cijene, u bitnom razlikuje od prodaje stanova gdje je matematika, uz manja odstupanja, prilično jednostavnija -  površina stana pomnožena s vrijednosti stana po četvornom metru daje ukupnu cijena stana.

 Za razliku od određivanja cijene stana, prosječni prodavatelj jednostavno ne može adekvatno analizirati prostorno plansku dokumentaciju i prema njoj postaviti pravu cijenu zemljišta.
Tako se zbog nerealno određene cijene jedna te ista zemljišta na oglasnicima vrte po godinu, dvije, tri i više… Takva se zemljišta prodaju tek u trenutku kada vlasniku dosadi prodaja ili se nađe u financijskoj potrebi da si više ne može priuštiti čekanje „pravog kupca“ po takvoj nerealnoj cijeni.
Tada prodavatelj kako bi realizirao prodaju spušta cijenu u cilju da se izjednači s očekivanjima kupaca, a tada se, ovisno o okolnostima u kojima se prodavatelj nalazi, nerijetko događa i da cijenu odredi prenisko, iako je mogao postići i veću cijenu..

 
Postavlja se pitanje, koliko prodavatelji gube vremena i novaca, i kolike su prilike propustili jer cijenu zemljišta nisu odredili ispravno?
S druge strane, kupci su uglavnom zbunjeni jer se na istoj lokaciji cijena sličnih zemljišta poprilično razlikuje. Kada kupac čita oglas najčešće nema potpune podatke o zemljištu, a niti ima vremena i znanja za istraživanje prostorno-planske dokumentacije i vlasničkog stanja. Zbog toga kupci zemljišta vrlo često nakon nekog vremena odustaju od kupnje zemljišta i okreću se kupnji neke druge vrste nekretnine, gdje ih ne čekaju tolika iznenađenja.

Zbog svega toga kod nas prevladava mišljenje da su zemljišta nesređena i precijenjena i rizična investicija.
Mora li tako biti?

Izrada Analitike zemljišta je specifična djelatnost koja obuhvaća mnoge segmente i zahtjeva specifična znanja i, naravno, dosta prakse, no ako se obavi stručno, kupoprodaja zemljišta može biti dobar posao i prava prilika kako za kupca, tako i za prodavatelja.

 Potrebno je sagledati širu sliku.


Vlatko Lneniček,
Licencirani agent za nekretnine i stručni suradnik