Neki dan dobili smo kuću u prodaju. Pri pregledu dokumentacije vidjeli smo da imamo potencijalni problem:
-
Postoji razlika u upisu površina i zgrada u zemljišnoj knjizi i katastru
-
U dvorištu je dodatno izgrađena pomoćna zgrada koju su ozakonili Rješenjem o izvedenom stanju 2014. godine
-
Kuća je građena po Glavnom projektu i ima Građevinsku dozvolu, ali nema Uporabnu dozvolu
-
Na kuću je naslonjena nadstrešnica od cca 50m2
Vlasnik kaže: "Ma to vam je sve OK, niste prva agencija kojoj smo dali kuću u prodaju, u prodaji je već godinu dana, bilo je mnogo kupaca…"
No, je li doista tako?
Krenimo redom...
Da bi nekretnina bila konkurentna na tržištu i interesantna najširem krugu kupaca, što znači i kupcima koji kupnju nekretnine financiraju stambenim kreditom, mora imati urednu dokumentaciju.
Zbog toga, ovdje smo željeli u prvom koraku provesti usklađenje zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja i upisati pomoćnu zgradu. Kod toga ne bi trebalo biti problema i vlasniku je rečeno da ga neće biti jer je pokrenuo postupak legalizacije u kojem je izdano Rješenje o izvedenom stanju za pomoćnu građevinu.
Ali...
Za kuću je potrebno ishoditi Uporabnu dozvolu kao dokaz legalnosti, a kako se u zemljišnu knjigu ne bi upisala zabilježba da je kuća izgrađena bez Uporabne dozvole. Naravno, kuća bez dokaza legalnosti kupnju putem kredita čini nemogućom. Kažu nam da je kuća izgrađena u skladu s Građevinskom dozvolom, pa ni to ne bi trebalo predstavljati problem.
Preostalo je još samo „urediti“ nadstrešnicu, i to je to. Lijepo to zvuči, ali u stvarnosti nije tako!
Prvi problem pojavio se kod izdavanja Uporabne dozvole za kuću. Kuća doista jest izgrađena u skladu s Građevinskom dozvolom, no na kuću je sada naslonjena i izgrađena nadstrešnica. Da bi Uporabna dozvola mogla biti izdana, treba ozakoniti nadstrešnicu. Ulazimo u bespuće birokracije koja iziskuje ono što se novcem ne može platiti – a to je vrijeme koje je vlasniku oduzeto zbog agenata koji su izostavljali problem i pod svaku cijenu htjeli prodati nekretninu.
Nadstrešnicu je moguće legalizirati ili kroz izmjenu Glavnog projekta, ili u postupku legalizacije. Vlasnik nam kaže da mu je rečeno da to neće biti nikakav problem budući da ima i Glavni projekt, i pokrenuo je postupak legalizacije za pomoćnu građevinu. Iz dokumentacije vidimo da je u postupku legalizacije pomoćne građevine izdano pravomoćno Rješenje o izvedenom stanju čime je pomoćna građevina legalizirana i postupak je okončan. Budući da je i rok za obnovu postupka protekao, nadstrešnicu nažalost nećemo moći legalizirati kroz ranije pokrenuti postupak legalizacije pomoćne građevine.
Srećom, tu je i mogućnost izmjene Glavnog projekta.
Bili smo na terenu i već prvim mjerenjem utvrdili smo da je sada čestica zbog izgrađene pomoćne građevine i nadstrešnice preizgrađena. Zbog preizgrađenosti čestice niti izmjena Glavnog projekta više neće biti moguća. Nekretnina se prodaje već neko vrijeme, stoga smo mi već sedma agencija s kojima posluju. Drugim riječima, agenti iz prethodnih 6 agencija nisu ukazali vlasniku na problem, odnosno tvrdili su da s prodajom neće biti problema!
Kada smo vlasniku predočili o čemu se radi, bio je neugodno iznenađen, pomalo ljut, jer do sada mu to nitko nije rekao. No s druge strane, sada je shvatio zašto unatoč atraktivnoj, već sniženoj cijeni, unatoč dobroj lokaciji i interesu brojnih kupaca kojima se kuća svidjela nije uspio realizirati kupoprodaju.
Treba li vlasniku reći da postoji potencijalni problem s dokumentacijom nekretnine?
Naše je mišljenje da treba, to smatramo svojom obavezom.
Problemi s dokumentacijom nekretnina su gotovo jednako brojni i različiti kao i nekretnine, a takva su i rješenja. Neka su lakša i brža, neka zahtjevnija i dugotrajnija, ali za svaki problem postoji rješenje. Ponekad vlasnicima nekretnina ne bude drago čuti da postoji problem s dokumentacijom nekretnine i bilo bi lakše reći da je sve u redu, pa sve možda dobro prođe, ali mi tako ne radimo.
S druge strane, postoje vlasnici koji znaju ili pretpostavljaju da postoji određeni problem s dokumentacijom nekretnine koju prodaju, no nemaju ili vremena ili sredstava da ga riješe, ili nisu svjesni da rješenje uopće postoji.
Naš je zadatak takav problem uočiti, s problemom upoznati vlasnika, ponuditi moguća rješenja i pomoći riješiti problem.
Kako je završila priča s kućom? Sretno!
Sretni su i novi i stari vlasnici. Dokumentaciju kuće sredili smo kroz par mjeseci, i prvi sljedeći kupci kuću su kupili prezadovoljni cijenom i lokacijom. I prodavatelji su, unatoč „lošem startu“ koji smo imali, naposljetku bili zahvalni, zadovoljni postignutom cijenom, no pomalo znatiželjni jesu li mogli prodati kuću i prije no što su cijenu snizili da su na vrijeme riješili problem kojeg „nije bilo“…
