08.02.2024

Agencijska procjena tržišne vrijednosti nekretnine


Često me klijenti, prijatelji i poznanici pitaju kolika je tržišna vrijednost njihove nekretnine? Postoji sveobuhvatno nerazumijevanje vrsta i modaliteta procjene vrijednosti nekretnine. I dok su procjene vrijednosti nekretnine za potrebe dizanja hipotekarnih kredita ili razvrgnuća suvlasničke zajednice određene Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina te pravilnikom Ministarstva graditeljstva o metodama procjene vrijednosti nekretnine, agencijske procjene tržišne vrijednosti nekretnine posve su druga priča.

„Moj stan ima vrhunski raspored“… „moja kuća je na vrhunskoj lokaciji“…. izjave su koje me redovito dočekaju u društvu ili na radnom mjestu. Neosporno je da svaka nekretnina za njenog vlasnika ima veliku vrijednost, no ne uspije li vlasnik uz pomoć stručne osobe u razumnom vremenu doći do realne tržišne vrijednosti nekretnine, a istu želi prodati ili iznajmiti, naći će se u svojevrsnom problemu.

Educiran i iskusan posrednik prilikom posredovanja u prometu nekretninama pristupa procjeni vrijednosti nekretnine iz nekoliko aspekata.
U prvom redu potrebno je prikupiti sve opće i posebne podatke o nekretnini, evidentirati radi li se o urednom knjižnom vlasništvu te ispitati legalnost same nekretnine.

Od posebne važnosti za tržišnu procjenu vrijednosti nekretnine svakako je lokacija. Od prvih civilizacija u plodnim dolinama velikih rijeka pa do današnjih užurbanih megapolisa oduvijek je bilo bitno kako se čovjek pozicionirao u odnosu na bitne resurse u okolini, te u odnosu na druge ljude.

Premda vlada opće mišljenje kako postoji mnogo vrhunskih lokacija, unutar određene naseljene sredine zapravo postoji svega nekoliko značajnih lokacijskih odrednica koje su potom referentna točke za ostale. 

Ovdje valja istaknuti i da kvalitetna procjena vrijednosti nekretnine u kontekst redovito stavlja i pojam mikrolokacije. Pojednostavljeno rečeno „istaknuta lokacija unutar lokacije“, mikrolokacija je značajan čimbenik u postupku procjene. Svega nekoliko stotina metara udaljenosti između dvije različite mikrolokacije, ili bitna razlika između prostornih orijentacija dviju različitih mikrolokacija čini ogromnu razliku za konačnu procijenjenu vrijednost nekretnine.

Kad analiziramo prednosti i mane nekretnine s tendencijom da što točnije odredimo njenu vrijednost, fokus je svakako i na kvalitetan raspored prostorija, promijenjene ili zastarjele instalacije te potencijalne statičke ili strukturalne problemime. Kvalitetno uređena i namještena nekretnina ima neusporedivo veće šanse za prodaju na tržištu nego slična neuređena, no nemojmo se zavaravati da opremanje ili površinsko uljepšavanje nekretnine može znatno podići njenu vrijednost.

Procjene i elaborati građevinske struke koje uvažavaju poredbenu, troškovnu i prihodovnu metodu korisni su alati procjene vrijednosti nekretnine za specifičnu svrhu kredita ili slično, međutim takve procjene ne mogu se uspoređivati s procjenama ovlaštenih posrednika u prometu nekretnina.

Posrednik doživljava procjenu vrijednosti nekretnine kao neizbježnu determinantu svoga profesionalnog djelovanja, njegov rezultat i kompletan poslovni proces ovisi o istoj, i zato je agencijska procjena tržišne vrijednosti nekretnine najbolji i najtočniji način kako utvrditi vrijednost nekretnine.

…..“zato smo ovdje kod vas“.. reče mi klijent prije nekoliko dana kao odgovor na moje pitanje: „koja će biti Vaša tražena cijena za nekretninu“. Kod posrednika se u odgovoru na takav stav klijenta kao posljedica javlja osjećaj velike odgovornosti.
Agencijska procjena tržišne vrijednosti nekretnine dakle nije vrijednost iz tablice vrijednosti nekretnina prodanih u posljednjih godinu dana na promatranom području, ona nije suma cijena utrošenih građevinskih materijala niti slična vrijednost, ona je gotovo uvijek realitet koji profesionalac posrednik utvrđuje pomoću svojih alata, iskustva i rada na određenom području.

Zaključno, posrednik se iza svoje agencijske tržišne procjene ne može sakriti, on mora svoju procjenu najčešće ostvariti kroz kupoprodajni proces i tako pokazati da procjena nije bila samo puka želja ili mrtvo slovo na papiru.